Бухгалтер управляющей компании ЖКХ в Москве: Я знаю, почему управдом c зарплатой в 65 тысяч рублей ездит на «Бентли»

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

Марина четыре года работает в небольшой столичной управляющей компании. Одной из тех организаций-«управдомов», которые выступают посредниками между жильцами и конторами, что чинят-убирают наши дома и поставляют тепло-свет-воду. Именно к управляющим компаниям (УК) обычно предъявляют наибольшую часть претензий из-за «беспредела» в платежках за ЖКХ - воруют и обманывают людей почем зря! Марина согласилась нам рассказать, как выглядит «правда о ЖКХ» по ту сторону баррикады. Приводим ее прямую речь без купюр. По понятным соображениям настоящее имя и место работы не называем.

Сколько стоит «управдом»

В нашей платежке есть такая строка - «обслуживание и текущий ремонт жилья». Вот туда и заложена наряду с прочими жилищными услугами плата за управление. Скажем, у нашей компании это 4 рубля с квадратного метра. Откуда эта цифра берется? Ее определяет сама управляющая компания. Но собственники жилья, ТСЖ, которые эту компанию выбрали, могут с этой цифрой не согласиться и сказать: многовато берете, давайте расходы на управление уменьшим, а больше будем тратить на текущий ремонт.

Как и кому это сказать? А дело в том, что мы должны эти циферки утверждать на общем собрании жильцов. В каждом доме смету доходов и расходов КАЖДЫЙ ГОД утверждают. Только если вы собраниями не интересуетесь, это кто-то делает за вас.

Если управляющая компания работает честно, много она не заработает. Ставка управления - вот и весь ее чистый доход. А с него надо выплатить зарплату, аренду офиса, налоги... На чем зарабатывают? Сейчас расскажу.

«Хорошие» подряды

Сложнее всего просчитываются деньги, которые уходят на подрядные работы. Поэтому, чтобы получать хорошие «левые» премии, управляющей компании надо иметь «свою» подрядную организацию. Зарегистрированную, скажем, на двоюродного брата руководителя УК.

Что такое подрядные работы? Обслуживание лифтов, текущий ремонт и прочие жилищные услуги (см. графику) - все это управляющая компания сама не делает. На все эти работы нанимаются сторонние подрядные организации, у которых есть штат необходимых сотрудников. Допустим, для обслуживания лифтов «свою» организацию не создашь - нужны люди со специальным образованием и оборудованием. Зато есть такая хлебная статья, как санитарное обслуживание, то есть уборка. Вот здесь обычно деньги и крутятся.

По санитарному обслуживанию в начале года утверждается перечень работ, которые должны регулярно проводиться. Мытье подъезда, окон, мусоропровода, уборка территории и так далее. На них на год выделяются деньги. Но проверить, как часто эти работы реально проводились, сложно. Ну как вы узнаете, сколько именно раз за год уборщица помыла мусоропровод? Да никто и не проверяет.

А теперь представьте, с одного большого дома - где-то 300 -500 квартир - на уборку в месяц может набегать из наших платежей до 200 тысяч рублей. Теоретически должно работать человек пять. А на деле нанимают одну уборщицу, которая все подъезды моет да еще и на территории что-то делает. Заплатите вы ей максимум 25 тысяч, ну купите моющие и дезинфицирующие средства, тряпку и швабру, которая будет служить довольно долго. Все это копейки. Примерно тысяч 300 остается! На «премии» сотрудникам «своей» УК и родственнику - руководителю подрядной организации.

Чем больше домов обслуживает УК, тем сложнее отследить такие схемы и тем больше там обычно числится «мертвых душ» - то есть несуществующих сотрудников. Когда ДЕЗ обслуживают целые районы, проверить, куда и кому уходят деньги, вообще нереально.

Так что при зарплате в 65 тысяч рублей руководитель управляющей компании вполне может накопить себе на «Бентли» за 8 - 10 миллионов рублей и домик в Испании.

Как сделать деньги из отопления

Кто еще наживается на жильцах? Ну конечно, не только УК и подрядчики. Поставщики ресурсов тоже делают деньги из воздуха. Точнее, чаще всего из отопления. У нас ведь обычно как - в частности, в Москве - плата за отопление рассчитывается на год вперед, и за него мы платим равными долями ежемесячно. А пользуемся только в отопительный сезон. То, что уплачено, и то, что реально натоплено, никогда не совпадает. Зимы ведь разные. Теоретически у поставщиков тепла могут накопиться как «лишние» деньги - если зима теплая, - так и убытки, если зима холодная. Поэтому обычно в конце года делают перерасчет - так называемая тринадцатая квитанция.

Вы часто встречались с тем, чтобы эта тринадцатая квитанция была с перерасчетом в вашу пользу? Никогда! Более того, «убытки» этого года обычно еще закладываются в плату за следующий, так что жители нередко оплачивают холодную зиму дважды... Проверять? Редко когда люди в эти циферки в состоянии вникнуть.

А еще есть такая фишка. Существуют общедомовые приборы учета, которые фиксируют потребление по теплу. Не всегда понятно, кто их должен обслуживать и за чей счет должна проводиться их поверка. В Москве эти приборы вроде как переданы в собственность города. Но фактически ими никто не хочет заниматься. И что получается? Заканчивается у этих приборов срок поверки, а она не сделана. Теплосеть радостно говорит: мы больше показания принимать не будем, выставляем счета по нормативам. УК получает невероятные счета. И по этим счетам делает расчет жителям на следующий год. Плата за отопление взлетает раза в два, поскольку в нормативы у нас заложены все возможные затраты с лихвой. Жильцы в шоке, начинают жаловаться... Но пока идут разборки, что да как, денежки капают - ведь за «коммуналку» не платить нельзя, должником будешь...

Банки тоже берут свое...

Ну как же без них? Больной вопрос - так называемый транзитный счет. Есть форма договора, при которой жители переводят деньги не УК напрямую, а на этот самый транзитный счет. То есть деньги поступают сначала, скажем, на счет по сбору платежей района Алтуфьево в крупном столичном банке. А уже потом оттуда переводятся УК или поставщикам услуг. Но! С каждого платежа банк удерживает 1%. Хотя это целевые деньги! Если 1% будут брать и с денег на капремонт, это значит, что вам на этот процент не доделают работ.

Что можно исправить?

Могут ли жильцы что-то сделать? Конечно!

Вот сейчас с 1 июля в платежке добавится строка за капремонт. В Москве ставка будет 15 рублей с квадратного метра. Многие ли собственники жилья лично проголосовали за то, куда пойдут эти деньги?

А можно было выбирать из двух вариантов. Первый - деньги будут переводиться региональному оператору, которого назначат местные власти. Это такой общий котел, из средств которого будут ремонтироваться все дома вообще, по очереди, согласно региональной программе капремонта. Переводить деньги вы начнете сейчас, а капремонт в вашем доме, возможно, будет лет через тридцать, когда дойдет очередь. Если, конечно, общих денег на вас вообще хватит. Второй возможный вариант - открыть на дом отдельный счет, где будут накапливаться платежи на капремонт жителей конкретного дома. И пойдут эти средства только на капремонт этого дома. Если у дома отдельный счет, необязательно ждать тридцать лет, когда там до вас дойдет очередь. Накопились деньги - можно проводить какие-то капитальные работы по мере необходимости.

В Москве очень мало домов, которые проголосовали за то, чтобы создать для дома свой отдельный счет, хотя это очевидно надежнее. Большинство людей даже и не знают, когда и как у них проводилось собрание. И не интересовались этим. А чьи-то подписи под протоколами стоят!

И это только один из примеров. Можно сделать так, чтобы деньги за коммунальные услуги переводились напрямую поставщикам услуг, а не поступали туда через счет управляющей компании... Вообще я вам этого не говорила, как бухгалтер управляющей компании я должна быть категорически против. Но с точки зрения жильцов, лучше, чтобы их деньги поменьше где-то крутились. Только для этого опять-таки надо собрать общее собрание жильцов дома, которое бы приняло решение перезаключить договоры.

...Нет, не все так плохо. В Москве есть дома просто с отличным обслуживанием. Обычно с ТСЖ - товариществом собственников жилья - на самоуправлении (ТСЖ само выполняет роль управдома, без дополнительной управляющей компании). Это когда есть свой грамотный председатель, из своего же дома. Как правило, у нас народ боится ТСЖ - председатель будет воровать. Поэтому «для надежности» отдают ключи от сейфа с деньгами - своими платежами - вообще неизвестно кому. Но если нет инициативных жильцов, которые в состоянии проконтролировать «своего» председателя, как вы сторонних людей проконтролируете?

Кликните для увеличения.

СОВЕТЫ АДВОКАТА

Проверяем, за что вам начислили платеж

Рекомендует адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко:

- Если правильность начисления платежей вызывает сомнения, надо обратиться с письменным заявлением в управляющую компанию. Важный момент: именно с письменным - чтобы получить официальный ответ. В заявлении надо поставить вопрос о порядке начисления сумм за те или иные услуги.

Ссылаться можно на пункт 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В соответствии с этим пунктом УК обязана при получении такого заявления проверить правильность начислений и немедленно по результатам проверки выдать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Тринадцатой платежки, задолженностей и переплат это также касается в полной мере.

- Если УК отказалась дать ответ, дала невнятный ответ или подтвердила неправильность начисления платежей, но не стала их пересчитывать, можно обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию. К жалобе надо приложить тот самый письменный ответ, полученный из УК.

Стоит иметь в виду, что согласно ныне действующему законодательству управляющая компания будет «отлучена» от управления домом после двух допущенных нарушений, признанных в судебном порядке (в суд может подать как жилинспекция по заявлениям жильцов, так и сами жильцы).

То же касается и платежей за жилищные услуги. Важный момент: практикующие адвокаты советуют жаловаться в жилищную инспекцию организованно, группой жильцов. Заявление от одного жильца о том, что лестничная клетка моется раз в году, а мусоропровод не чистится вообще, может быть расценено как неадекватное брюзжание. А вот если полдома пишет жалобы о том, что на лестничной клетке - сплошная помойка, это примут во внимание уже с гораздо большей вероятностью.