Право застройки: новое ограниченное вещное право или хорошо забытое старое?

Право застройки как особое ограниченное вещное право появилось в российском законодательстве с принятием в 1912 году закона о праве застройки. Вещное право застройки было закреплено и в ГК РСФСР от 1922 г. в условиях, когда земля являлась исключительной собственностью государства, и просуществовало до 1949 г.

Возрождение уже известного отечественному гражданскому законодательству такого ограниченного вещного права, как право застройки, предусмотрено проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в первом чтении)».

Насколько практически необходимо возрождение в отечественном гражданском законодательстве такого ограниченного вещного права как право застройки? Комментирует доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Ставропольского филиала РАНХиГС Виталий Ковязин.

Ученый пояснил, что правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Объектом права застройки является чужой земельный участок, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности.

Основанием возникновения права застройки является договор об установлении права застройки, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре по месту нахождения земельного участка.

Такой договор заключается между собственником земельного участка и лицом, желающим установить право застройки на такой земельный участок.

В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Поэтому в договоре необходимо указать место расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке.

Срок существования права застройки не может составлять менее пятидесяти лет и более ста лет по соглашению сторон договора. Такой длительный срок является, одной из важнейших характеристик права застройки, так как именно в этом случае лицо, имеющее право застройки, будет иметь возможность окупить и получить планируемую прибыль от возведения и эксплуатации им на чужом земельном участке зданий и сооружений.

Содержание права застройки предоставляет владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями.

Таким образом, право застройки есть ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации, которое возникает на основании договора, подлежит государственной регистрации, является срочным, возмездным, наследуемым, отчуждаемым, в том числе путем передачи в залог. Право застройки может находиться в общей долевой собственности лица, имеющего право застройки и лиц, приобретших право собственности на помещения в здании, возведенном на основании права застройки.

Право застройки возникает и получает распространение по общему правилу всюду, где неотчуждаемость земли, прогрессивный рост населения, развитие промышленности и путей сообщения создают из строительной площади особую социально-экономическую ценность.

Право застройки позволяет использовать экономическую ценность земельного участка без его приобретения в собственность, и здесь имеет место значительная экономическая выгода для лица, имеющего право застройки.

Вещно-правовая природа права застройки предоставляет его обладателю вещно-правовые способы защиты такого права, в первую очередь, институт негаторного иска.

Право застройки призвано заменить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый в целях строительства зданий и сооружений и их последующей эксплуатации.