Как защитить свое право собственника

Ежедневная газета «Комсомольская правда» от 16.04.2013.

Порой нужно просто заставить себя не бояться чиновников, которые на поверку оказываются вовсе не такими уж монстрами (во всяком случае, в судебном процессе). Но лучше - обратиться к опытному профессионалу, который специализируется на данном правовом направлении и поможет защитить ваши права.

Около двух лет назад к ставропольскому адвокату Лилии Топорковой за юридической помощью обратились жильцы многоквартирного дома. Их беспокоило, что в подвале появились буйные соседи, которые шумели по ночам, злоупотребляли спиртным да еще и круглосуточно вели какие-то ремонтные работы с помощью отбойного молотка.

Разумеется, жильцам дома, особенно первого этажа, покой стал «только сниться». После обращения к участковому выяснилось, что администрация города зарегистрировала право собственности на подвальные помещения и продала их с аукциона, а три помещения предоставила для проживания семье погорельцев. Новые жильцы установили там плиту, встроенную кухню, стиральную машину и полностью перекрыли доступ к электрощитовой, приборам учета и запорным устройствам.

Адвокату удалось помочь восстановить справедливость. Исковые требования о признании подвалов общей долевой собственностью жильцов были удовлетворены судом, договоры купли-продажи подвальных помещений признаны недействительными. По решению суда незаконно проживающие там жильцы вынуждены были освободить занимаемые помещения. Конечно, семьи, лишившиеся жилья в результате несчастного случая, вызывают искреннее сочувствие, но в то же время очевидно, что решать их проблему муниципалитет должен был не за счет других горожан. И впоследствии все устроилось и в жизни «временных соседей».

В декабре 2012 года с аналогичной ситуацией к Лилии Топорковой обратились жильцы другого дома. Как и в первом случае, право собственности на подвал было зарегистрировано в госреестре. При обосновании иска позиция адвоката основывалась на Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии сним, при передаче в собственность жилых помещений места общего пользования в многоквартирном доме переходят в долевую собственность. И в том числе - помещения,в которых проходят общие домовые коммуникации и которые находятся в пользовании всех жильцов, в частности, подвал и чердак. Собственники квартир принимали меры по сохранности своего имущества, ограничили доступ в подвал посторонних лиц, установив замки, поддерживали подвальные помещения в пригодном для использования состоянии. Однако в октябре прошлого года в их дом пришли представители горадминистрации и попросили открыть подвал, ссылаясь на зарегистрированное право собственности. С бумагами у чиновников было «все в порядке», по крайней мере, с их точки зрения. В свидетельстве о регистрации права было указано, что запись об этом внесена в ЕГРП еще в 2007 году.

Но согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Подвал, в который входили и спорные помещения на момент регистрации права за органом местного самоуправления, уже находился на праве общей долевой собственности у жильцов и собственников помещений. Это следовало из свидетельств о праве собственности, и дополнительной регистрации на данные помещения не требовалось.

До октября 2012 года администрация города никаких обязанностей по содержанию якобы своего имущества не несла, не производила отчисления на его содержание, не контролировала его состояние, не требовала ограничения доступа. А это свидетельствовало о формальном наличии права и отсутствии его правового содержания. Судебная практика, а также постановления высших судебных инстанций при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, говорят о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. А лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. В указанном случае жильцам дома такого признания не требовалось, так как право автоматически возникло при регистрации права собственности на квартиры, и спорные помещения никогда не являлись обособленными.

В результате исковые требования вновь были удовлетворены судом.