Дачный ликбез: как прописаться на даче, оформить дом, оспорить кадастровую стоимость

Федеральная кадастровая палата Росреестра составила рейтинг самых популярных вопросов дачников.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Федеральная кадастровая палата Росреестра составила рейтинг самых популярных вопросов дачников. И подготовила на них ответы — своеобразную шпаргалку для владельцев садовых соток и домов. Вопросы были отобраны по итогам «горячих линий», которые прошли во всех региональных филиалах палаты в рамках Всероссийской недели правовой помощи владельцам загородной недвижимости. Итак…

Вопрос 1. Как теперь, после окончания «дачной амнистии», оформить в собственность дом ?

(31% от всех вопросов — абсолютный рекорд)

- В связи с прекращением переходного периода в феврале этого года упрощенный порядок регистрации прав на садовые и жилые дома сейчас не действует. Строительство нового жилого или садового дома ведется в уведомительном порядке. Собственнику необходимо представить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве (это можно сделать через МФЦ — прим. Ред.). По завершении строительства представить в местное самоуправление соответствующее уведомление, технический план, подготовленный кадастровым инженером на созданный объект недвижимости, и получить уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства», - отвечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Далее в течение недели орган местного самоуправления сам должен направить в Росреестр заявление о постановке на учет и регистрацию прав на созданный объект капитального строительства. Если местное самоуправление не укладывается в сроки отправки заявления, вы вправе сделать это самостоятельно.

ВАЖНО

Вопрос, который волнует многих: а что делать, если дом был построен уже давно, но так и не зарегистрирован?

- Чтобы узаконить постройку, надо также подать в местную администрацию уведомления: о начале строительства с указанием всех характеристик дома и о завершении строительства с приложенным техническим планом дома, - объясняет Марина Семенова. - Что касается технического плана, то владельцу он понадобится в любом случае, даже если «дачная амнистия» будет законодательно продлена.

Вопрос 2. Как прописаться в садовом доме?

(19% от всех вопросов)

Около 19% запросов от дачников заняли вопросы, возникающие в связи со вступлением в силу закона «о садоводстве и огородничестве». Один из них: можно ли прописаться в садовом доме и как перевести его в «жилой»?

Напомним, с 1 января 2019 года вступил в силу закон, по которому все дачные объединения получили статусы садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а дачные участки стали садовыми или огородными. На огородных участках запрещается вести капитальное строительство, а на садовых можно размещать садовые или жилые дома. Садовый дом считается пригодным лишь для сезонного проживания, а жилой – для постоянного. И самое главное: в жилом доме можно прописаться.

- Если до вступления закона в силу дом был зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилое», то с начала этого года он признается жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, дом считается садовым, - поясняет Марина Семенова.

Дом, в котором вы планируете прописаться, должен быть зарегистрирован в госреестре недвижимости (ЕГРН) как жилой дом, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению.

Садовый дом можно перевести в жилой, но при выполнении ряда требований.

Основные требования такие:

- Высота дома не должна превышать 20 м, надземных этажей может быть не более трех, а сам дом не должен разделяться на квартиры.

- Для возможности всесезонного проживания дом должен быть подключен к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах – также газоснабжения. При этом если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом – максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации.

- Все комнаты в доме, включая кухню, должны иметь окна, потолки не ниже 2,5 м.

- В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Решение о возможности изменения назначения дома — из садового в жилой - принимает орган местного самоуправления того муниципального образования, в границах которого дом расположен.

Владельцу надо представить в орган местного самоуправления:

- заявление,

- документы о праве собственности (например, выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах),

- если есть другие собственники – их согласие, удостоверенное нотариально,

- техническое заключение кадастрового инженера о пригодности дома для постоянного проживания.

На рассмотрение вопроса отводится не более 45 календарных дней. Положительный ответ вместе с заявлением о внесении сведений в ЕГРН надо передать в МФЦ.

Вопрос 3. Откуда берется кадастровая стоимость дома и участка и как их оспорить?

(14% обращений)

Кадастровую стоимость объектов недвижимости до недавнего времени определяли независимые оценщики, а с 2018 года – специально созданные государственные бюджетные учреждения. Утверждают результаты оценки региональные власти.

Если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, можно потребовать ее пересмотреть. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальных комиссиях, созданных при Управлениях Росреестра во всех регионах России. Комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.

Основания для пересмотра:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

- и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

- Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого потребуется экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение, - говорит Семенова.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости надо приложить:

- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра),

- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости,

- документы, подтверждающие основания для пересмотра. Отчет независимого оценщика надо представить как в бумажном, так и в электронного виде.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Если будет принято положительное решение, садоводу больше ничего делать не надо. Новую кадастровую стоимость в ЕГРН внесут без его участия.

- По этим новым сведениям налог начнут рассчитывать с 1 января того календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - предупреждает эксперт кадастровой палаты.

Граждане также вправе обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного обращения в комиссии.