2016-05-23T11:45:32+03:00

Эмфитевзис: шаг вперед в правовом регулировании земельных отношений или бесполезная конструкция римского права?

Комментарий специалиста ставропольского филиала РАНХиГС Виталия Ковязина
Изменить размер текста:

В настоящее время, система классических ограниченных вещных прав возрождается в отечественном гражданском законодательстве. Теоретическое обоснование такого обновления было дано в Концепции развития гражданского законодательства, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».

Подготовленный на основе Концепции проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предлагает закрепить в ГК РФ следующий закрытый перечень ограниченных вещных прав: право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки; сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.

В пояснительной записке к проекту вышеуказанного закона, его разработчики поясняют, что предлагаемые изменения раздела II ГК РФ обусловлены необходимостью создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в максимально стабильном и защищенном правовом режиме пользования чужим имуществом.

Из вышеперечисленных ограниченных вещных прав современному российскому гражданскому законодательству известны только сервитут и право оперативного управления. При том, что ипотека (залог недвижимости) как вид залога в советском гражданском законодательстве относилась к обязательственным правам.

Так как объектом ограниченных вещных прав являются чужие земельные участки (то есть невосполняемые, ограниченные ресурсы), то и ценность расширения перечня ограниченных вещных прав носит не только теоретически-правовой, но и практически-социальный характер.

Насколько практически необходимо появление в отечественном гражданском законодательстве, в частности такого института как эмфитевзис? Этот вопрос мы задали доценту кафедры гражданско-правовых дисциплин Ставропольского филиала Президентской академии (РАНХиГС) Виталию Ковязину.

Ученый отметил, что римский эмфитевзис был распространен в западных областях России (присоединенных к России частей Царства Польского в конце XVIII столетия) и в Новороссийском крае под именем чиншевого права. Этот местный вид вотчинного права в чужом имуществе предполагал наследственное пользование чужой землей под условием внесения платы, размер которой не мог меняться. Объектом чиншевого права являлась сельская и городская недвижимость. От аренды оно отличалось бессрочностью и вещным характером. Исторически наследственность данного права и его прочность обеспечивало собственникам сохранение чиншевиками полезных свойств земельных участков, леса, строений и другой недвижимости, а также оседлость рабочей силы.

В современном российском гражданском праве традиции эмфитевзиса продолжали право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Однако с 2001 года приобретать земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения граждане РФ не могут, хотя само право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенным до 2001 года, у граждан сохраняется.

Объектом права постоянного землевладения является чужой земельный участок. Квалифицирующим признаком права постоянного землевладения является, в первую очередь, то, что земельный участок должен использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка. Субъект данного права также может владеть и пользоваться участками недр (в соответствии с законом о недрах, в том числе право на добычу общераспространенных полезных ископаемых и пресных подземных вод в целях их использования для собственных нужд) или водными объектами на земельном участке, если иное не установлено законом.

При этом в отношении одного земельного участка субъекту права постоянного землевладения может быть предоставлено и право застройки земельного участка, если он собирается возводить на земельном участке здания или сооружения. Так как целевое использование земельного участка будет вызывать необходимость возведения на нем соответствующих зданий и сооружений в качестве недвижимости, то можно предполагать, что заинтересованное лицо будет вынуждено сначала приобретать право постоянного землевладения, а затем и право застройки земельного участка.

Основаниями возникновения права постоянного землевладения является договор об установлении права постоянного землевладения или иные основания, предусмотренные законом. Договор заключается между собственником земельного участка (может находиться в частной, государственной или муниципальной собственности) и лицом, заинтересованным в приобретении права постоянного землевладения на земельный участок. Право постоянного землевладения, возникшее на основании договора, может переходить к другим лицам путем совершения сделок, в порядке универсального правопреемства, при реорганизации юридического лица и по наследству.

Договор об установлении права постоянного землевладения может составляться в простой письменной форме, а по желанию сторон удостоверяться нотариально. При этом право постоянного землевладения подлежит государственной регистрации в Росреестре по месту нахождения земельного участка и возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, право постоянного землевладения (эмфитевзис) есть ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком в целях использования природных свойств и качеств земельного участка, которое появляется на основании договора или в силу прямого указания закона и подлежит обязательной государственной регистрации.

Право постоянного землевладения, как и право застройки, позволяет использовать экономическую ценность земельного участка без его приобретения в собственность, что представляет значительную экономическую выгоду для лиц, имеющих такие права.

Вещно-правовая природа права постоянного землевладения предоставляет его обладателю вещно-правовые способы защиты такого права, в первую очередь, институт негаторного иска.

Право постоянного землевладения призвано заменить право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также, в определенной степени, сузить сферу применения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. На взгляд ученого, для более эффективного регулирования имущественных отношений по поводу земельных участков надо в полной мере использовать и разнообразить как вещные, так и обязательственные институты правового регулирования таких отношений.

Появление в Гражданском кодексе РФ такого нового ограниченного вещного права, как право постоянного землевладения (эмфитевзис), с неизбежностью повлечет серьезные изменения в правовом режиме природных объектов и внесение соответствующих изменений не только Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Закон о недрах, но и в административное законодательство.

ИСТОЧНИК KP.RU

Еще больше материалов по теме: «Новости Ставропольского филиала РАНХиГС»

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также